笔者今天来谈谈房地产。大家可能没有发现，在大马还在疫情中苦苦挣扎的时候，其他国家的房地产价格却不断上涨，这使得全球央行已经开始要对房地产价格打第一枪。是什么原因造成这个现象呢？

为了应对新冠疫情，全球央行和政府开始祭出超常规的宽松政策，加上低利率的环境，美国的房地产价格迎来了大幅度的上涨。大批寻求买房者突然涌入市场，造成了近50年来从未在美国见过的房地产牛市。

而抢房大战也在美国各个地区陆续上演，从南到北，西到东，从休闲胜地到世界级大都市，从传统热门地区到无人问津的小镇，就连那些破旧不堪的房子也成为大家抢夺的目标。

从上图可以看到，美国标普房价指数在5月同比增速再创新高。标普Case-Shiller房价指数中，20大中城市房价同比增长16.6%，创下1988年开始汇编该数据以来的最大增幅。另一方面，美国全国房地产经纪人协会发布的报告显示，美国6月份成屋销售中位价突破5月的35万美元，达到36.3万美元的纪录新高，与去年同期水平相比，上涨了近23.4%。

除了散户购房者，机构也开始加入这场派对，让市场觉得房地产的反弹可能会持续更久。几个星期前，黑石也宣布以60亿美元的价格购买一家拥有17,000套房产的住房运营商，进军房地产市场。

美国地产的繁荣，不禁让人联想到次贷危机中房地产泡沫的破灭。那么本轮美国地产会不会步上次贷危机的后尘，再次破灭？首先，笔者先简单列出推动房地产价格走高最重要的因素。

随着人口结构的变化，这次的疫情使得人们，尤其是千禧一代在思想上发生了重大的转变。从以前的追逐潮流，到现在的追求健康，远离都市生活的标准。在目前物价高涨的社会，不得不使得他们往城郊区迁移。而且城市密度高，受感染的风险也大增。

此外，美国的房屋建筑商平均每年的新建住房远低于2000年以前的数量，加上全国房屋竣工量连续下降，导致美国房屋库存量降至20年新低。房屋供给下滑另一个主要的原因，是因为美国出现长期的建筑工人短缺现象。很多人不愿意从事辛苦的建筑业，而疫情也导致工人短缺问题进一步恶化。

但是，根据最新公布的数据，美国6月份的新屋销售数据环比竟然意外跌了6.6%，逊于市场预期的4% 增长。此外，在新屋销售下降的同时，新屋库存量终于突破了6个月这一平衡指标。根据统计，当前新屋库存为6.3个月的供应量，创下了12个月之内的高点。

在房价持续走高，需求下滑的局势来看，美国房市到底是不是见到了顶点？笔者认为，导致这些事情发生的原因，主要是因为美国的建房成本，从劳工，运输，木材等建筑成本不断飙升，影响了房屋的建设和供应。随着供应链的紧张逐渐缓解，供给也随之增加。

这也验证了笔者之前的观点，高通胀是不可能持续的。在疯狂涨价的背后，必定会迎来梦魇般的回调，而我们也可以从木材的价格看到这点，从最高峰的1,670美元跌到582美元，足足在不到两个月的时间跌了65%。

那么这次的房市上涨会不会是次贷危机的先兆呢？从笔者的角度来看，还差得远。

首先，在经历了次贷危机的教训后，大部分的银行在贷款素质方面做了很大的提升，对贷款者的要求也普遍严格许多。此外，次贷危机的爆发，关键在于对房地产的投机性非常高，投资者都在加大杠杆，以超过自身偿还能力贷款来进行投资。

而目前的房地产市场更加倾向于供给需求的不平衡，民间的消费属性更强，有一定的基本面支撑。当市场上供应的房子越来越少，而买房的需求不断在增加，价格自然提升。疫情也使得数百万美国人仍然在家工作，这将会是美国人民对于住房概念的结构性转变。