PARADIGM REAL ESTATE INVESTMENT TRUST 是一家零售商场产业信托，
拥有和管理的商场有三个：
1） PARADIGM MALL PJ
-资产价值 RM 600 mil
-可出租面积 700k sqft
-入驻率 97.7%
-273家商户
-12年的建筑，6层楼
-高达 98%的租户留存率（tenant retention rate）
-FY2025 将有24.4% 租户到期 ；
-FY2026 将有24.5% 租户到期 ；
-FY2027 将有48.6% 租户到期 ；
-逛街 + 玩耍（Escape冒险游戏） 一体化
2） PARADIGM MALL JB
-资产价值 RM 1157 mil
-可出租面积 1.3 mil sqft
-入驻率 99.3%
-449家商户
-7年的建筑，6层楼
-高达 90%的租户留存率（tenant retention rate）
-FY2025 将有12.2% 租户到期 ；
-FY2026 将有55.1% 租户到期 ；
-FY2027 将有29% 租户到期 ；
-逛街 + 玩耍（Escape冒险游戏 / 溜冰） 一体化
-过去三年的商家入驻率强势增长（87.9% -> 99.3%）
3） AEON BUKIT TINGGI
-资产价值 RM 680 mil
-可出租面积 1 mil sqft
-整栋出租给 AEON，因此相等于入驻率 100%
-mall 的附属区域则有出租给9家商户
-附属区域也会偶尔举办美食节、小集市来吸引客流
-16年的建筑，3层楼
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过去3年的业绩盈利表现：
财政年 / 营业额 / 可分配收入 / 盈利率
FY2022: RM 157.8 mil / RM 57.8 mil / 36.6%
FY2023: RM 188.4 mil / RM 70 mil / 37.2%
FY2024: RM 217.7 mil / RM 99.4 mil / 45.7%
预测FY2025: RM 232.7 mil / RM 114.8 mil / 49.3%
Net property income (NPI) margin 净产业收入利率：
FY2022~ 66.8%
FY2023 ~ 62% （疫情后给予租户rebate, 所以margin 降低，以及烂账拨备）
FY2024 ~ 67.6%
FY2025 ~ 69.3%
净产业收入利率就好比普通生意的毛利率，
过去几年保持在65% 左右，
最新财政年 69.3%，
管理层的target 是 70%
属于正常范围。
拿其他三家大mall作为对比：
SUNREIT 74.3%
IGBREIT 68.2%
PAVREIT 74.2%
FY2024营业额（租金+停车场收入+广告版收入）分布：
PARADIGM MALL PJ – RM 58.4 mil
PARADIGM MALL JB – RM 112.5 mil
AEON BUKIT TINGGI – RM 46.8 mil
整体来说 停车场收入 + 广告收入 大概占了总营业额的 16%
FY2024租金收入按照行业分布：
餐饮 26.9%时装 16%
IT 和居家 13.4%
运动 9.2%
服务业 8.8%
娱乐 8.3%
超市 5.1%
药剂 4.9%
书店 3.1%
眼镜、金饰品、钟表 4.1%
截至目前上市之际，
公司的手持现金为 RM 38.6 mil，
贷款 RM 841.7 mil，
负债率 34%， 仍有举债空间（REIT 最多可以去到 50%）。
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IPO 发售价格 : RM 1.00主板
上市估值 PE 16.4倍 (FPE 14.5 倍)
上市估值 PB 1 倍
上市的市值 RM 1600 mil
EPS 6.9 sen
ROE 6.9%
NTA RM 1.00
负债率 34% （DEBT TO ASSET RATIO）
OPEX per sqft per YEAR RM 24 (属于低 ，越低越好)
股票数量 1600 mil 股 (属于票数多）
开放给公众投标认购 32 mil 股
MITI allocation 200 mil股
上市之际，大股东售股 560 mil股（对REIT 来说是正常操作）
大股东持股 60.68% （WCT是大股东）
股息派发政策：可分配收入（distributable income）的90% , 招股书里提到会在2025财政年派发 100%
开放申请：16/05/25
截止申请：23/05/25
抽签揭晓：28/05/25
敲钟上市：10/06/25
PARADIGM REIT 上市没有发售新股，
所以没有筹资资金。
未来的打算和计划：
Acquisition growth strategy
-通过收购更多符合条件的产业来达到增长
-可以是通过贷款 / 发新股 / 私下配售集资 等等方式
-对母公司 WCT 手上的产业有优先购买权，比如机场mall GATEWAY@KLIA2/KLIA1 、 酒店大楼如 Le Meridien PJ , Premiere Hotel Klang, Hyatt Place Paradigm JB
把 AEON BUKIT TINGGI 的停车场3楼空地（98k sqft）转换成室内 go-kart 赛道，出租给第三方营运
-2025年6月底开始营运
-电费如果上调，对PARADIGM 的影响是每年多出 RM 1 mil
-2026年 PARADIGM JB 会有接近一半的商户租约到期，随着 2023-2024年柔佛新山的property boom， 房产价格/租金上升，因此2026年可以与租户洽谈更高的租金
-PARADIGM JB 的商家们的销售表现很不错，因此，公司有机会收取额外的租金（percentage rent based on gross turnover ， 13%左右的租户选择这个模式）
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后记：
在上市公司当中，
可以作为对比的公司有如 IGBREIT, PAVREIT, SUNREIT, KIPREIT,HEKTAR
公司未来的成长取决于租金的上调、并购新产业。
REIT 的估值基本上以 股息率和资产素质作为衡量，
公司以 FPE 14.5倍 / PB 1 倍的估值上市，
属于合理，
以7%的股息率，
加上2026年的盈利会受到租金上调的提振，
PARADIGM REIT 是有一定的吸引力的，
以守为攻。
