今天笔者和大家聊聊鲜少人关注的板块，那就是产业信托（产托）。相信大家听到产托的时候都会嗤之以鼻。自从去年新冠病毒爆发以来，大部分的购物中心和商场都不能完全开放，或是开放了在短时间内又施行封锁措施。这导致许多产托的股价自从去年三月下跌之后都回弹乏力，在反复和混肴的标准作业程序之中，股价一直都在尝试挑战低点。

那么，疫苗接种速度加快，产托弟兄们到底明年还有没有机会翻身，哪一只产托又最具有吸引力？看下去你就知道了。

先简单介绍产托。产托和一般的房地产公司不同，前者不是通过买卖放房地产来获得盈利，而是通过收集投资者的资金，收购大型的商业性产业，比如购物中心，酒店，办公楼，工厂等，然后由拥有专业知识的管理层，替投资者管理相关产业。由管理层负责收租，加租和维修建筑物，从租金扣除管理费后，再将租金的净额分发给投资者。

虽然没有规定说产托必须要把多少收入派发给投资者，但是所派发的收入必须要占可派发盈利的90% 以上，不然它们就要缴付25% 的公司所得税。因此，大部分的产托都会选择以收益分配的形式 (Income distribution) 将大部分收入派发给投资者。

也就因为这样，产托在过去也曾经是保守或股息投资者最喜爱板块，因为他们派息稳定（大部分每个季度都派发一次），能为投资者带来固定收入，而且风险偏小，投资者也能选择自己喜欢的产托例如购物商城、酒店、医院、办公楼、停车场等来进行分散投资。

但是，这些所谓的低风险，固定收入，保守稳定的特性，在一个婉如巨浪般的疫情之下将他们淹没。之前的高股息收入已经不复存在，许多零售商已经举白旗纷纷倒闭。那么这个疫情过后，这些产托弟兄们还有机会来个绝世大翻身吗？

笔者先从他们股价的表现和疫情前的收益分配率 (Distribution yield) 来进行分析。

从上图可以看到，大部分的产托都偏向零售和办公室为主。除了前三个工业和多用途产托比较抗跌之外，其他的产托都离疫情前的水平还有一大段差距。跌幅最为严重的是那些拥有二，三线资产的零售产托和酒店旅游产托，例如ALSREIT，CMMT，HEKTAR，YTLREIT等。它们距离疫情前的水平还有至少50%的差距。

而且值得注意的是，这里所有的产托在疫情前的平均收入分配率为7.82%，当中HEKTAR竟然高达13%。再观察他们的股价净值比，平均起来也只有0.80倍，当中最高的也只有1.28倍。为什么笔者会强调股价净值比呢？先简单说一说股价净值比的公式：那就是用公司的市值除以账面上的净资产。

股价净值比是用来衡量到底这间公司是高估还是低估。如果数值高于1，表示公司在市场上的价格高于公司账面的净资产，有高估的迹象，反之亦然。股价净值比在其他领域可能不被普遍使用，但来到了产托或者是银行等行业就会被广泛使用。这是因为产托旗下的资产每年都会进行评估。在正常环境下，大部分产业每年的价值都会稳定向上，而这也会反映在公司的资产债务表上。

所以如果一间公司的产业每年都升值，账面上的资产端就会不断增加。说白一点，就好比你去购买房子，评估员说这间房子值一百万，但是卖家现在只卖你80万，有低估的迹象。看回刚才的图表，在全马17家产托当中，只有4家的股价净值比高于1，其余的因为股价还未复元的关系，净值比都在1以下。整体上来说，笔者认为产托的估值，根据以上的数据做观察，其实已经跌到了够吸引的位置。

那么，如果从宏观的角度来观察产托的前景有又是如何呢？明天，笔者将会和大家简单分析个别领域的产托，以及讲解产托在投资组合所扮演的角色。

敬请锁定明天的【HoSay财经】，笔者来为你揭晓。